Об установлении факта ничтожности договора купли-продажи в виду его притворности

В суд с иском об установлении факта ничтожности сделки, договора купли-продажи жилого дома обратился Гражданин А.

Из материалов дела

Гражданин А. принял решение одолжить деньги у своего знакомого, Гражданина В и взял взаймы у Гражданина В денежные средства.

Согласно договоренности, между Гражданином А и Гражданином В, Гражданин А должен был под видом договора купли-продажи принадлежащего ему жилого дома, фактически обеспечить заключенный между сторонами договор займа. Гражданин А и Гражданин В заключили договор купли-продажи жилого дома, принадлежащего Гражданину А, что не являлось договором купли-продажи, а было притворной сделкой, призванной скрыть факт договора займа между Гражданином А и Гражданином В, и в соответствии с ч.2 ст.171 ГК РБ, данная сделка являлась ничтожной.

Гражданин В в ходе судебного разбирательства обратился со встречным иском к Гражданину А о его выселении и выселении членов его семьи из спорного жилого помещения.

Решением суда Гражданину А отказано в иске о признании сделки - купли-продажи жилого дома ничтожной, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом на имя Гражданина В и этим же решением был удовлетворен встречный иск Гражданина В о выселении Гражданина А вместе с членами семь из спорного жилого дома.

Суд, отказывая Гражданину А в иске, сослался на следующие документы:

- Расписки о получении Гражданином А по договорам займа денежных средств.

- Договор купли-продажи спорного жилого дома.

- Договор займа, согласно которого Гражданин В обязуется после возврата денежных средств по договору займа переоформить спорный жилой дом на имя Гражданина А.

Далее суд приходит к выводу, что заявленные Гражданином А исковые требования о признании сделки, договора купли-продажи жилого дома ничтожной, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом на имя Гражданина В является необоснованным и не подлежащим удовлетворению по тем основаниям, что при совершении договора купли-продажи жилого дома, а также регистрации перехода права собственности на жилой дом на имя Гражданина В каких-либо нарушений норм законодательства недопущено.

Из мотивировочной части решения не следовало, какую доказательственную силу имеет каждый из перечисленных судом документов. Суд не обосновал в виду чего при вынесении решения приняты во внимание показания Гражданина В, при этом, показания Гражданина А и его супруги в части заключения договора купли-продажи жилого дома судом не расцениваются вообще, они ничем не опровергались и им судом не дается оценка.

Мною подготовлена кассационная жалоба в интересах Гражданина А со ссылками на то, что из договора купли-продажи следует, что указанный договор заключен в один день с договором займа денежных средств, из которого следует, что в качестве гарантии возврата займодавцу, Гражданину В, денежных средств по договору займа, стороны договорились переоформить спорный жилой дом на имя Гражданина В. При этом, из текста указанного договора следовало, что договор купли-продажи дома в действительности является лишь залоговым обеспечением возврата ранее указанного займа.

Судом не принято во внимание то, что текст договора займа выполнен машинописным способом, однако данные договора купли-продажи дома внесены рукописно Гражданином А.

Из показаний Гражданина А в судебном заседании следовало, что между ним и Гражданином В был заключен договор займа, в условиях которого были включены имевшиеся на тот момент денежные обязательства перед последним, с учетом начисленных Гражданином В процентов, а также Гражданином В Гражданину А были передана дополнительно денежные средства.

Указанный договор займа полностью соответствует требованиям законодательства в части его письменной формы и имеет дату его заключения, совпадающую с датой заключения договора купли-продажи.

В судебном заседании Гражданин В пояснил, что данный договор займа был подписан им после того, как он приобрел дом, т.к. об этом его попросил Гражданин А. Необходимость подписания указанного договора Гражданин В пояснить не смог, более того, она не смог пояснить даты совпадения договора купли-продажи и договора займа, хотя является совершеннолетним и вменяемым гражданином. Указанные обстоятельства в полной мере противоречили показаниям Гражданина В и подтверждали показания Гражданина А в части обстоятельств заключения договора займа, и как его обеспечения договора купли-продажи.

Суд же необоснованно не принял во внимание показания Гражданина А в части того, что договор займа был составлен до договора купли-продажи в результате чего изначально стороны по спору не знали номера и даты договора купли-продажи, и указанные сведения были внесены Гражданином А в договор займа после того, как стали известны сторонам по делу после заключения договора купли-продажи. Номер и дата договора купли-продажи были внесеные в договор займа собственноручно Гражданином А дважды.

Далее, из договора займа следует, что Гражданин В не будет препятствовать Гражданину А и членам его семьи проживать в спорном домовладении, а также то, что оплата коммунальных и прочих платежей, связанных проживанием и обслуживанием дома производит Гражданин А.

Из показаний Гражданина А, показаний его супруги следует, что после продажи дома Гражданин А со своей проживал в нем, нес бремя содержания указанного домовладения. Гражданин В никогда в доме не проживал, не вступил в свои права, как собственника дома.

При этом, Гражданин В не смог вразумительно пояснить в виду чего он не вселялся в спорный дома, не нес бремени по его содержанию, и не заключал с Гражданином А и членами его семьи договора найма жилого помещения, а также не ставил вопроса о выселении указанных лиц со спорного домовладения.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами исполнялся именно договор займа, а договор купли-продажи дома служил лишь прикрытием договора займа, что неоднократно указывалось в самом же договоре займа.

Из договора купли-продажи дома следует, что лиц, за которыми сохраняется право владения и пользования спорным домом нет, что противоречит установленным судом фактам в части проживания в спорном доме после заключения договора купли-продажи Гражданина А и членов моей семьи.

Также договор купли-продажи предусматривает то, что дом до подписания договора не заложен…, свободен от любых прав и притязаний 3-х лиц. Указанный пункт договора противоречит заключенного между сторонами договору займа в части того, что спорный дом был предметом залога по указанному договору займа, более того, на Гражданине В обязательство о переоформлении дома на имя Гражданина А после возврата долга.

Факт желания заключить договор займа и залога подтвердил в судебном заседании представитель агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, со слов которого следует, что Гражданин А и Гражданин В обращались с данным вопросом, что в полной мере подтверждает законность договора займа между сторонами. При этом, в судебном заседании Гражданин В сам указывал на то, что Гражданин А предлагал ему в залог спорный дом.

Суд не мотивировал, почему принял во внимание договор купли-продажи дома, при этом, не принимая во внимание договор займа, хотя форма обоих сделок соответствуют законодательству. Судом не признавался договор займа недействительным в виду его безденежности, как про это указывал Гражданин В.

Гражданином А в судебном заседании заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела расчетов, собственноручно написанных Гражданином В, из которых прослеживается движение денежных средств по договорам займа между сторонами. То, что указанные расчеты были собственноручно написаны Гражданином В последним не оспаривалось. При этом, из указанных расчетов следует, что Гражданин В включил в расчет даже средства, затраченные последним в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, которые были в дальнейшем включены в общую сумму долга Гражданина А. Указанные обстоятельства противоречат в том числе и договору купли-продажи, согласно которого именно Гражданин А должен, как продавец, нести эти расходы. Иных сделок, зарегистрированных в агентстве между сторонами по делу, не было.

Ходатайство о приобщении данных расчетов не удовлетворено судом в виду того, что суд вместо того, что бы давать оценку указанным доказательствам, сослался на то, что суду непонятно, что это за документы.

В виду указанного, в суде в полном объеме были установлены обстоятельства заключении между сторонами притворной сделки, т.е. договора купли-продажи жилого дома, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, договор займа между теми же сторонами, и соответственно, договор купли-продажи дома является ничтожным. К сделке, а именного договору займа, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Более того, из показаний Гражданина В следовало, что последний знал о том, что на момент заключения договора купли-продажи в доме проживали несовершеннолетние дети Гражданина В.

Кроме этого, судом не была дана оценка показаниям Гражданина В, из которых следует, что он зачел в стоимость приобретаемого им дома ранее имевшееся у Гражданина А долги перед ним, т.е. валютные обязательства, что в полной мере подтверждается расчетами Гражданина В (валютный займ), а в последующем произвел доплату Гражданину А.

Из указанного следует, что расчет за домовладение был произведен Гражданином В в том числе и с использованием валюты, т.к. даже оставшаяся часть которого была передана Гражданину А в валюте. Данная сделка заключена в нарушение законодательства Гражданином В, который приобрел дом, расчет произведя валютой, что не допустимо. При этом, Гражданин А никогда не воспринимал сделку купли-продажи дома, как отчуждение домовладения, а добросовестно действовал в рамках заключенного между ними договора займа.

Также из указанного следует, что расчет с Гражданином А был произведен не в полном объеме, т.к. валютная часть сделки договора купли-продажи, которую не оспаривал Гражданин В, вообще никоем образом не была включена в договор купли-продажи, хотя это необходимо сделать путем зачета имеющихся обязательств в договор купли-продажи.

Определением вышестоящего суда вынесено новое решение, которым был установлен факт ничтожности договора купли-продажи жилого дома, а также признана недействительной государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом на имя Гражданина В.

В удовлетворении встречного иска Гражданина В о выселении Гражданина А, его супруги с несовершеннолетними детьми из спорного жилого дома отказано.

В дальнейшем, Гражданин В обратился в суд с иском о признании действительным договора об ипотеке, сделки, заключенной между ним и Гражданином А., предметом ипотеки по которому является жилой дом и о проведении государственной регистрации ипотеки жилого дома в обеспечение договора займа, заключенного между сторонами.

Мною были подготовлены возражения на иск Гражданина В, из которых следовало, что в соответствии с ч.2 ст.171 ГК РБ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со 169 ГК РБ, сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.3 ст.1 Закона «Об ипотеке», ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

В соответствии с п.4 ст.6 указанного Закона, имущество не может быть предметом ипотеки в случае, если на него в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, а также в случае, если имущество приобретено за счет внешнего государственного займа (кредита), до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту).

ч.1 ст. 9 Закона «Об ипотеке», предусматривает, что имущество, находящееся в совместной собственности, может быть передано в ипотеку при наличии письменного согласия на это всех собственников.

ст.11-13 Закона «Об ипотеке» указываю на то, что, договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме.

Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Если залогодателем земельного участка является гражданин, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в иной договор, содержащий обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в отношении формы, содержания и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

п.3 ст.52 Закона «Об ипотеке», требует, что для передачи в ипотеку жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, бывших членов его семьи, проживающих в жилом помещении, граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, за исключением случая, когда жилое помещение заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого помещения, и процентов по нему.

Спорное домовладение является общей совместной собственностью Гражданина А и его супруги, т.к. был приобретен ими в период брака, при этом, письменного согласия на ипотеку домовладения супруга Гражданина А не давала.

Так же нарушены требования к договору об ипотеке в части того, что договор займа не регистрировался ни в нотариальной конторе, ни регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, и соответственно, несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Судом кассационной инстанции ранее установлено, что согласно договора купли-продажи дома, стороны произвели передачу жилого помещения к моменту подписания договора; граждан, за которыми сохраняется право пользования и проживания в отчуждаемом доме, не имеется; дом свободен от любых прав и притязаний третьих лиц.

Эти пункты договора сторонами по сделке не выполнены, спорный дом Гражданину В не передавался, последний в доме вообще никогда не был.

В спорном доме после заключения договора купли-продажи по-прежнему оставалась проживать Гражданин А и его семья, которые накануне заключения оспариваемой сделки были сняты с регистрационного учета в спорном жилом помещении, также как и сам Гражданин А.

Решение суда по делу

Судом вынесено решение, согласно которому Гражданину В отказано в удовлетворении исковых требований в виду того, что прикрытая сделка об ипотеке, на которую ссылался в своих исковых требования Гражданин В, в силу статьи 1 69 ГК также является ничтожной в виду того, что не соответствует требованиям законодательства.