Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения регулируется главой 8 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Владельцы недвижимости заинтересована в заключении такого договора. Это избавляет от проблем с уплатой налогов и страхует владельцев квартир и нанимателей от недобросовестности контрагента.
По договору найма жилье предоставляется во временное владение и пользование, которое ограничено проживанием (ст. 49 ЖК РБ). Жилое помещение передается за плату, оговоренную сторонами. Наймодателем выступает собственник — гражданин или организация. Нанимателем может быть только гражданин.

Предмет договора - дом, квартира или комната. В общежитиях предметом договора найма допускается часть жилой комнаты. Подвальное или полуподвальное помещение, квартира или комната в доме, ожидающем сноса или капремонта, в качестве предмета аренды выступать не может. Адвокат Бажанов об актуальных жилищных вопросах.

Заключение договора найма

Типовая форма договора утверждена Постановлением Совета Министров РБ в 2013 году. Существенными условиями, без которых договор не действителен, будут:

• предмет (дом, квартира, комната);
• срок (если договор имеет срочный характер);
• размер, порядок и срок внесения платы;
• срок оплаты услуг ЖКХ, если условие об этом включено в договор.

Договор заключается в письменной форме в трех экземплярах. Один остается у наймодателя (владельца жилья), второй - у нанимателя (временного жильца), а третий передается в местную администрацию для регистрации (ст. 52 ЖК РБ). Регистрируется договор в специальной книге регистраций, форма и порядок ведения которой устанавливается Министерством ЖКХ. Договор, заключенный с несоблюдением формы или не зарегистрированный должным образом — ничтожен, то есть недействителен.

Передача квартиры или дома нанимателю происходит по акту (ст. 53 ЖК РБ), который составляется в произвольной форме и хранится только у сторон договора. В акте дублируется часть данных из договора : адрес квартиры, количество комнат, состояние жилья в момент передачи, перечень предметов мебели и бытовой техники

Изменение договора найма

Договор найма жилого помещения может быть изменен. Общим правилом внесения изменений будет соглашение сторон (ст. 59 ЖК РБ). Но иногда у нанимателя возникает право требовать изменения условий договора:

• Если он создает семью с другим жильцом той же квартиры, имеющим отдельный договор найма. В этом случае они могут потребовать заключить договор о найме всей квартиры с одним из них.
• Члены семьи нанимателя (только дееспособные) могут требовать признания их нанимателями, вместо первоначального с его письменного согласия или в случае смерти, безвестного отсутствия и других причин утраты права на жилое помещение.
• Совершеннолетние члены семьи нанимателя могут разделить договор на несколько, если есть возможность выделения каждому из них хотя бы по одной комнате.

Прекращение договора найма

Договор найма жилья прекращается по соглашению сторон или может быть расторгнут одной из них. Наниматель выезжает из квартиры или комнаты после исполнения обязанности по оплате времени проживания. Наймодатель вправе расторгнуть договор по нижеуказанным причинам:

• нарушение нанимателем или его домочадцами существенных условий договора;
• систематическая порча жилого помещения или разрушение;
• нецелевое использование помещения;
• нарушение жильцами прав соседей.

О предстоящем прекращении договора наниматель предупреждается за месяц. В случае отказа нанимателя от прекращения договора, наймодатель расторгает его через суд (ст. 61 ЖК РБ).