Договора найма жилого помещения

Одним из распространенных способов получения дополнительного дохода гражданами давно стала сдача внаем неиспользуемой ими жилой площади. Для обеспечения прозрачности на рынке таких услуг и в этих вопросах правового регулирования правоотношений при сдаче жилья было принято Постановление Совета Министров. Оно установило форму для договора найма жилого помещения и основные правила его заключения и регистрации. Заключение письменного соглашения защищает собственника от рисков с выселением и порчей помещения, проблем с оплатой, а нанимателю гарантирует законное пользование помещение, и обе стороны уверены в финансовой стороне сделки.

Сторонами договора найма могут быть только физические лица, если же предполагается участие юридического лица, заключается договор аренды. При сдаче сразу учитывается в частном или государственном жилом фонде находится квартира. Если квартира предоставлена по договору найма государством, то на ее сдачу потребует в субаренду согласие государства в лице уполномоченного органа. Те же правила касаются квартир частного фонда, сдающегося в субаренду.

В случае с частным фондом сдать жилье внаем может только собственник. Если квартира находится в долевой собственности, то сдать ее часть без согласия сособственника нельзя. Даже если в собственность оформлена отдельная комната потребуется согласие остальных собственников квартиры, так как места общего пользования доступны всем.

Договор заключается в письменной форме в 3 экземплярах. Два из которых передаются сторонам, а третья РСЦ.

Договоры найма подлежат государственной регистрации в органах местного самоуправления. Делать это необходимо сразу после заключения или, по меньшей мере, до вселения жильцов в квартиру. До момента регистрации правоотношения между сторонами не законны.

Для регистрации потребуется представить в органы местного самоуправления:

заявление с подписями всех зарегистрированных совершеннолетних пользователей жилья и собственников;

документ, удостоверяющий личность сторон (паспорт);

три экземпляра договора;

тех, паспорт недвижимости;

согласие всех собственников недвижимости.

В договоре прописываются все обязательные и значимые условия, по которым стороны пришли к соглашению. В нем указываются личные данные сторон, данные паспорта и адреса.

Крайне важно указывать точно срок действия договора. Отсутствие указания на это условие не сделает его недействительным, но позволит считать бессрочным, а потому с выселением нанимателя возникнут проблемы. По общему правило договор может быть расторгнуть по соглашению сторон, либо по воле одной из них при грубом наращении таком как систематическая неоплата, порча имущества, нарушения правил проживания животных и т. д. Кроме того, желательно прописывать возможные форс - мажорные обстоятельства при наступлении, которых он будет расторгнут. Если договор расторгается по решению одной стороны, вторую следует предупреждать за 3 месяца до выселения. По прошествии этого срока у нанимателя есть 7 дней чтобы покинуть помещение, при этом поиск другого жилья остается его же задачей. Право преимущественной аренды не распространяется на этот договор.

Покидая помещение, наниматель должен вернуть собственнику имущество в оговоренном договором состоянии, а все меры по его восстановлению оплатить сам. В противном случае это заносится в акт сдачи-приемки жилого помещения и может быть поводом для обращения в суд.

Собственник имеет право проверки состояния помещения, но периодичность и время желательно говорить в договоре.

Оплата основное условие договора, она напрямую зависит от срока договора. Если договор найма посуточный, то надо указывать цену на сутки и так далее кратно периоду пользования – помесячно, квартально и т. д. по желанию сторон. В договоре может быть оговорен аванс или задаток. Соглашение о нем может быть оформлено отдельно. Аванс подтверждает заключение договора, но не имеет обеспечительной функции. Задаток ей наделен.

В случае неисполнения договора до начала исполнения наниматель имеет право потребовать всю сумму аванса обратно, но только в однократном размере. С задатком ситуация несколько иная. Его возращение зависит от того какая из сторон виновна в неисполнении договора и возмещается он в двойном размере. Ст. 351 ГК РБ устанавливает, что сомнения относительно назначения суммы в качестве задатка дают право считать ее авансом.

Одно из назначений этого договора – прозрачность налогообложения. В течение 5 дней с момента регистрации. Выплаты могут быть разовыми, ежемесячными или ежегодными.