+375333050023, +375293069331 Адвокат на карте

Изменения в законодательстве. Новый Жилищный кодекс

Новый Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012г. (далее — Кодекс) вступил в силу с 2 марта 2013г. Данный акт заменил ранее действовавший Жилищный кодекс 1999г. В Кодексе систематизированы нормы ранее действующего законодательства, а также введен ряд новаций. Определен порядок перевода нежилых помещений в жилые. Уточнена структура платы за жилищно-коммунальные услуги, предусматривающая выделение из платы за техническое обслуживание в отдельный платеж платы за текущий ремонт. Закреплена норма о возможности выселения граждан из заложенных жилых помещений. Упрощено выселение граждан из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях. В Кодексе более четко определен состав жилищного фонда, виды жилых помещений государственного жилищного фонда (социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, жилые помещения коммерческого использования и др.). Перечислены типы помещений, которые не могут быть включены в жилищный фонд, например: дачные и садовые дома; номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах; помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством: передвижные объекты (вагоны, палатки и т.п.); самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания (ст. 10 Кодекса).

Так, в ст. 14 Кодекса установлены случаи, когда жилое помещение может быть использовано не по назначению:

1)после перевода его в нежилое;

2)для места нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства, для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере* агроэкотуризма (при соблюдении установленных Кодексом требований);

3)блокированные, одноквартирные жилые дома или их части могут быть использованы не по назначению (в том числе для осуществления религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые по согласованию с соответствующим исполнительным комитетом (при соблюдении установленных Кодексом требований).

В Кодексе впервые закреплена структура платы за жилищно-коммунальные услуги, которая включает плату: за техническое обслуживание; текущий ремонт; капитальный ремонт; коммунальные услуги; иные жилищно-коммунальные услуги. Для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда дополнительно к вышеназванным платежам предусмотрено внесение платы за пользование жилым помещением. Характерным отличием является то, что ранее отдельная плата за текущий ремонт не была установлена, а включалась в техническое обслуживание. Выделение в отдельный платеж платы за текущий ремонт призвано улучшить содержание и процесс эксплуатации жилищного фонда. Кроме того, определено, что такая плата будет вноситься не ежемесячно, а по факту выполнения ремонтных работ на конкретном доме; Также определен момент, с которого у собственника, нанимателя, поднанимателя, арендатора жилого помещения, дольщика, члена организации застройщиков возникает обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (п. 2 ст. 29 Кодекса): у собственника жилого и (или) нежилого помещений — со дня возникновения права собственности на эти помещения; нанимателя, поднанимателя, арендатора жилого помещения, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, — со дня заключения соответствующих договоров; члена организации застройщиков — со дня сдачи жилого дома (квартиры) в эксплуатацию.

При этом отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг или договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда не освобождает собственников жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственников блокированных и одноквартирных жилых домов, нанимателей и арендаторов жилых помещений, членов организации застройщиков, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением (п. 4 ст. 29 Кодекса). Одним из отличий Кодекса является правовое регулирование в жилищной сфере не только отношений граждан, но и организаций (ст. 25), в том числе имеющих во владении нежилые помещения. Например, по сравнению с ранее действующим законодательством как у граждан, так и у организаций появилась обязанность обратиться в установленном порядке за государственной регистрацией прав на жилые помещения не позднее 3 месяцев, если иной срок не установлен иными законодательными актами, со дня получения документов, необходимых для оформления прав на жилые помещения, или заключения гражданско-правовых договоров и в иных случаях. Кроме того, граждане и организации обязаны обеспечивать доступ в занимаемые ими или находящиеся в их владении и пользовании жилые и (или) нежилые помещения работникам организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-ком-мунальные услуги, для проверки соответствия жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, проведения осмотров, ремонтных работ в случае необходимости, снятия показаний приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и элек¬трической энергии, газа, а также для приостановления предоставления некоторых видов коммунальных услуг в случае их неоплаты.

Существенно изменился порядок выселения:

1) граждан, уклоняющихся от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением (ст. 86 Кодекса).

Такие граждане при наличии 6-месячной задолженности по плате за жилищно-коммунальные услуги подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им другого жилого помещения (за исключением граждан, выселяемых из жилых помещений в общежитиях), по общей площади менее занимаемого жилого помещения и (или) уступающего ему по своим потребительским качествам, в том числе за пределами данного населен¬ного пункта, либо могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, по общей площади менее занимаемого (ЖК 1999г. предусматривал предоставление жилого только в данном населенном пункте).

Нововведением является понуждение собственника жилого помещения к отчуждению жилого помещения в случае нарушения правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений либо уклонения от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (ст. 155 Кодекса).

2) из жилых помещений, находящихся в залоге у банка (ст. 87 Кодекса). В случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, граждане, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Обращение взыскания наступает в случае систематической неуплаты по ипотечному кредиту. Данная норма направлена на развитие одного из значимых в жилищных отношениях институтов — ипотеки, а также повышение социальной ответственности граждан в отношении взятых на себя обязательств;

3) из служебных жилых помещений государственного жилищного фонда (ст. 92 Кодекса).

Работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с организацией, предоставившей служебное жилое помещение государственного жилищного фонда, в случае отказа освободить служебное жилое помещение подлежат выселению из него со всеми гражданами, проживающими совместно с ними, в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения;

4)из жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитии (ст. 93 Кодекса).

Работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с организацией, предоставившей жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии, в случае отказа освободить жилое помещение в общежитии подлежат выселению из него со всеми гражданами, проживающими совместно с ними, в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Указанные основания выселения граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и в общежитиях, не предусматривают каких-либо исключений в сравнении с действовавшим законодательством. Согласно части второй ст. 96 ЖК 1999 г., п. 58 Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1999 № 1437, отдельные категории лиц не могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения (например, граждане, проработавшие в организации, предоставившей им служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, не менее 10 лет). Не допускается выселение учащихся и студентов, которые являются детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, а также лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии независимо от оснований его предоставления до предоставления им в установленном порядке другого жилого помещения по месту нахождения их на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

5)по требованию собственника жилого помещения членов, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением (ст. 95 Кодекса). Усилены механизмы защиты прав собственников частного жилья. Так, собственник по общему правилу может выселить без предоставления других жилых помещений бывших членов своей семьи, не имеющих доли в праве собственности на жилое помещение. В определенных случаях собственник также может выселить и членов своей семьи, не имеющих доли в праве собственности на жилое помещение. Это возможно, если иное не предусмотрено брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Регулирование правовых отношений юридических лиц с негосударственной формой собственности.

Установлено право организаций негосударственной формы собственности, имеющих жилые помещения и (или) осуществляющих жилищное строительство, определять условия и порядок предоставления жилых помещений, выселения из предоставленных жилых помещений, а также порядок передачи в собственность жилых помещений своими локальными нормативными правовыми актами, в том числе коллективным договором (ст. 162 Кодекса). Жилые помещения частного жилищного фонда включаются в состав служебных жилых помещений и исключаются из этого состава по решению администрации организации негосударственной формы собственности (ст. 163 Кодекса). Организации негосударственной формы собственности могут предоставить гражданам служебные жилые помещения частного жилищного фонда во владение и пользование по договору найма служебного жилого помещения частного жилищного фонда или передать их в собственность на условиях и в порядке, определяемых этими организациями. Вместе с тем в отношении жилых помещений в жилых домах сельскохозяйственныхорганизацийнегосударственнойформы собственности закреплено, что такие помещения предоставляются в порядке, установленном Кодексом, то есть с соблюдением правил, предусмотренных для государственного жилищного фонда.

При этом определено, что жилые помещения, построенные сельскохозяйственной организацией негосударственной формы собственности за счет льготных кредитов, включаются в состав служебных жилых помещений и исключаются из этого состава местным исполкомом на основании ходатайства администрации соответствующей сельско-хозяйственной организации. Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не претерпел каких-либо существенных изменений: в Кодексе отражены соответствующие нормы Указа Президента Республики Беларусь от 29.11.2005 № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений». Новым для Кодекса является подробное регламентирование отношений собственности совместного домовладения, управления недвижимым иму¬ществом, деятельности организаций застройщиков и товариществ собственников (разд. V).

В настоящее время проводится работа по приведению в соответствие с Кодексом действующего законодательства, в том числе путем подготовки актов Правительства, утверждающих правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, правила эксплуатации и ремонта жилищного фонда, перечень работ по техническому обслуживанию и периодичность их выполнения, порядок перепланировки нежилых помещений и другие нормативные правовые акты.

Информация об адвокате
Адвокат Бажанов Е.В.

Бажанов Евгений Валентинович

Лицензия на осуществление адвокатской деятельности № 02240/965, действительна до 25.04.2018.

Место работы: юридическая консультация №2 Фрунзенского района г.Минска

г. Минск, пр. Пушкина, 62, каб. № 3

Контакты
+375333050023
+375293069331
advokat-lawyer@tut.by