+375333050023, +375293069331 Адвокат на карте

О вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и кондиционеров, а также реконструкции жилых домов

В настоящее время имеют массовый характер проводимые гражданами ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке квартир, оборудованию их индивидуальными спутниковыми антеннами и кондиционерами, а также по реконструкции квартир, домов и нежилых построек на придомовой территории. В целях исключения негативных последствий таких работ (аварийных ситуаций, нарушения прочности и устойчивости конструктивных элементов, нарушения функционирования инженерных систем жилых домов, ухудшения их архитектурного облика) постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 N 384 "О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов" (далее - постановление N 384) установлен единый порядок проведения ремонтно-строительных работ по изменению планировочного решения, инженерных систем и конструктивных элементов квартиры, установке любых видов антенного оборудования и оборудования для кондиционирования воздуха, реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, в том числе жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории. Утвержденные постановлением N 384 Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки (далее - Положение о порядке переустройства), Положение об условиях и порядке установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций (далее - Положение о порядке установки антенн), а также Положение о порядке реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов (далее - Положение о порядке реконструкции жилых домов) разработаны с учетом требований жилищного законодательства, законодательства об архитектурной, строительной и градостроительной деятельности, требований технических нормативных правовых актов, предъявляемых к конструктивным элементам зданий, в том числе крышам, фасадам, стенам, перегородкам, перекрытиям, полам, инженерным системам, балконам и лоджиям, а также с учетом наработанной практики за период действия постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2006 N 1805 "Об утверждении Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах и Положения о порядке реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории" (далее - постановление N 1805).

В Положении о порядке переустройства сохранен ранее существовавший порядок, установленный постановлением N 1805. Положением о порядке переустройства определен исчерпывающий, минимальный перечень работ по переустройству и перепланировке, в который вошли только те работы, от которых зависят несущая способность и эксплуатационная пригодность конструкций жилого дома, техническая долговечность и сохранность отдельных помещений и жилого дома в целом, а также надежная работа инженерных систем. Перечень работ, для выполнения которых требуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также обязательная разработка проектной документации, дополнен работами по переносу полотенцесушителя и изменению конструкции пола.

Ранее данный перечень содержал общее понятие переустройства инженерных систем, сейчас отдельно выделены работы по переносу полотенцесушителя, поскольку полотенцесушитель является отопительным прибором, который непосредственно подключен к внутридомовой системе горячего водоснабжения (отопления), и от схемы его подключения зависит работоспособность системы теплоснабжения не только одной квартиры, но и дома в целом. Включение в перечень прямой нормы по изменению конструкции пола обусловлено тем, что ранее данные работы выполнялись с учетом норм по устройству гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа в соответствии с проектной документацией. Для замены напольного покрытия (верхнего слоя конструкции пола) разрешение и проект не требовались. Толкуя данную норму буквально, некоторые граждане не обращались в исполком за получением необходимого разрешения на выполнение работ по переустройству конструкции пола, в том числе предусматривающих работы по устройству гидро- и звукоизоляции, вследствие чего в последующем привлекались к административной ответственности. В связи с этим с учетом требований технических нормативных правовых актов, предъявляемых к устройству пола, в том числе по выбору его конструктивного решения с учетом технико-экономической целесообразности и конкретных условий эксплуатации и того, что от состояния конструкции пола зависит здоровье людей, Положением о порядке переустройства установлена конкретная норма, предусматривающая выполнение работ по изменению конструкции пола на основании разрешения местного исполнительного и распорядительного органа в соответствии с проектной документацией. Перечень работ, для которых требуется только согласование специализированных организаций, дополнен нормой по замене полотенцесушителя. Положением о порядке переустройства предусмотрено, что данные работы могут выполняться по согласованию с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги.

Установлено, что для выполнения работ по разборке существующих и устройству новых перегородок, устройству и увеличению проемов в перегородках требуется только разрешение местного исполнительного и распорядительного органа. Определен перечень работ, для которых не требуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа и разработка проектной документации. Перечень запрещенных работ дополнен работами по переоборудованию балконов и лоджий в отапливаемые помещения, поскольку выполнение данных работ влечет за собой нарушение законодательства об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, ухудшение температурно-влажностного режима в квартире, а при установке дополнительных отопительных приборов приводит к увеличению теплопотребления одной квартиры и дома в целом, что в рамках экономии ТЭР недопустимо.

Положением о порядке переустройства также установлен порядок получения разрешения на переустройство и перепланировку, урегулированы вопросы производства работ, осуществления контроля за ходом ремонта, правильностью выполнения скрытых работ, приемки законченных работ, государственной регистрации изменений недвижимого имущества в результате переустройства и перепланировки. Кроме того, предоставлена возможность сохранения самовольно выполненных работ по переустройству и перепланировке в случае, если они не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены с соблюдением технических нормативных правовых актов. В Положении о порядке установки антенн сохранен ранее существовавший порядок установки стационарного инженерного оборудования и устройства инженерных систем, установленный постановлением N 1805, с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа в соответствии с проектной документацией.

Вместе с тем постановлением N 1805 был предусмотрен общий порядок установки такого оборудования и систем, который на местах толковался неоднозначно. В отдельных случаях истребовались дополнительные документы, согласования, а также безосновательно отказывалось в разрешении на установку индивидуальных антенн и кондиционеров, что вызывало жалобы граждан. Справочно. Индивидуальные антенны являются оборудованием телевизионной связи (технический кодекс установившейся практики "Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения" (ТКП 45-1.04-14-2005 (02250)), утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.10.2005 N 262 "Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве" (далее - ТКП 45-1.04-14-2005)). Система кондиционирования воздуха - совокупность технических средств, предназначенных для кондиционирования воздуха, перемещения и распределения его в обслуживаемых помещениях, автоматического контроля и управления параметрами с заданной точностью и обеспеченностью (строительные нормы Республики Беларусь СНБ 4.02.01-03 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха", утвержденные приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.12.2003 N 259 "Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве").

ТКП 45-1.04-14-2005 определено, что изменения в инженерных системах здания должны производиться только после получения соответствующего разрешения местного исполнительного и распорядительного органа в соответствии с разработанной проектной документацией, утвержденной в установленном порядке. Установка радио-, телевизионных и спутниковых антенн на фасадах зданий, крышах и балконах должна производиться только по проектной документации, утвержденной в установленном порядке. С учетом имеющейся практики за период действия постановления N 1805 и требований технических нормативных правовых актов, предъявляемых к инженерным системам и оборудованию в Положении о порядке установки антенн конкретизированы ранее существовавший порядок установки инженерного оборудования, процедурные вопросы установки индивидуальных антенн и кондиционеров, кроме того, определен исчерпывающий перечень как документов, необходимых для получения разрешения на установку индивидуальных антенн и кондиционеров, так и оснований для отказа. Положением о порядке установки антенн определено, что установка индивидуальных антенн и кондиционеров может осуществляться на основании разрешения местного исполнительного и распорядительного органа в соответствии с проектной документацией подрядчиком - юридическим или физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, имеющим право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Выполненные работы подлежат приемке комиссией, в состав которой входят инициатор, разработчик проектной документации, подрядчик, а также представители организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги. Акт приемки выполненных работ составляется в пяти экземплярах, два из которых представляются в местный исполнительный и распорядительный орган, два - инициатору и один экземпляр - подрядчику. Инициатор обязан содержать индивидуальные антенны и кондиционеры в технически исправном состоянии и своевременно выполнять необходимые ремонтные работы. Неисправные антенны и кондиционеры подлежат демонтажу.

Самовольная установка индивидуальных антенн и кондиционеров запрещена. Вместе с тем Положением о порядке установки антенн предоставлена возможность получить разрешение на самовольно установленное оборудование в случае, если работы по его установке не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены с соблюдением технических нормативных правовых актов. Положением о порядке реконструкции жилых домов установлен порядок получения разрешения на реконструкцию многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории, порядок производства работ по реконструкции и приемки в эксплуатацию законченных реконструкцией домов, жилых и нежилых помещений, а также построек в их составе. Положением о порядке реконструкции жилых домов определен исчерпывающий перечень работ, для выполнения которых требуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа. В указанный перечень входят только те работы, от которых зависят несущая способность и эксплуатационная пригодность конструктивных элементов жилого дома, отдельных помещений и нежилых построек, а также обеспечение надежной работы инженерных систем. Определено, что работы по реконструкции могут выполняться на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении реконструкции и согласованного проекта реконструкции. Реконструкция блокированных и одноквартирных жилых домов высотой до двух этажей (до 10 метров), жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых построек, за исключением работ по их инженерному оборудованию, может осуществляться самим застройщиком. Реконструкция многоквартирных жилых домов, а также блокированных и одноквартирных жилых домов высотой более двух этажей (более 10 метров), жилого и (или) нежилого помещений в их составе, в том числе работы по инженерному оборудованию многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе, и нежилых построек должны выполняться подрядчиком.

Приемка в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, нежилых построек осуществляется в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 N 716 "Об утверждении Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства". Что касается самовольной реконструкции, то статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) установлено, что создание или изменение недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию является самовольным строительством. В связи с этим для принятия соответствующих решений по самовольной реконструкции следует руководствоваться нормами статьи 223 ГК и постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 N 1802 "Об утверждении Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. N 223".

Информация об адвокате
Адвокат Бажанов Е.В.

Бажанов Евгений Валентинович

Лицензия на осуществление адвокатской деятельности № 02240/965, действительна до 25.04.2018.

Место работы: юридическая консультация №2 Фрунзенского района г.Минска

г. Минск, пр. Пушкина, 62, каб. № 3

Контакты
+375333050023
+375293069331
advokat-lawyer@tut.by