Ипотека жилых помещений

Желание иметь собственное жилье естественно и свойственно большинству людей. Но приобрести его сложно, а одномоментно еще сложнее, ведь стоимость может превышать несколько годовых зарплат супругов. Для многих способом решения этой проблемы становится ипотечное кредитование.

Ипотека жилья - одна из возможностей гарантирования обязательств должника, оставляющая жилье в его собственности, и дающая кредитору право реализовать его в случае неисполнения обязательств. Основными источниками правового регулирования ипотеки в РБ стали Гражданский Кодекс и Закон РБ 2008 г. «Об ипотеке», есть и другие нормативные акты регулирующие кредитную и оценочную деятельность.

Жилищная ипотека один из наиболее популярных ее видов. Банки очень тщательно подходят к заключению договоров, так как жилье это социально значимый и охраняемый Конституцией объект. Поэтому важно тщательно изучить все гарантии, которые может предоставить владелец и иные значимые обстоятельства.

Предметом договора могут быть квартиры, комнаты в квартирах, жилые дома и даже объекты незавершенного строительства. Ст. 72 ГК РБ устанавливает запрет на ипотеку жилых помещений государственного фонда. В соответствии со ст. 3 Закона ипотека может обеспечивать кредитные договоры договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и другие, обязательства из причинения вреда, если иное не установлено законом.

Договор ипотеки жилья заключается в письменной форме и считается заключенным с момента государственной регистрации в территориальном органе по регистрации недвижимости. Исключение составляют договор ипотеки на еще не построенное жилье. Ст. 11 Закона признает его заключенным с момента подписания договора.

Сторонами ипотечного договора становятся: залогодатель – собственник жилья и залогодержатель банки и кредитные организации, соответствующие требованиям, определяемым Президентом Республики Беларусь.

Содержание договора установлено ст. 12 Закона:

• идентификационные данные имущества , ставшего предметом ипотеки ( адрес, наименование, стоимость);
• сроки исполнения обязательств по договору;
• наименование органа, зарегистрировавшего право собственности, и основание его возникновения. Этот пункт не актуален для еще не построенного жилья.
• сущность и размер обязательств;
• способ удостоверения прав залогодержателя;
• иные условия, по которым стороны пришли к соглашению.

Собственник имеет право проживать в ипотечном жилье, сдавать его в аренду, сохраняя при этом его нормально состояние, и не допуская чрезмерного износа. Также на него возложены обязанности по ремонту и содержанию жилья, защите его от посягательств. Залогодатель сохраняет правомочия владения и пользования помещением, но право распоряжение ограничено ст. 25 Закона. На отчуждение имущества потребуется согласие кредитной организации, предоставившей ипотечный кредит.  Представитель кредитной организации может проверять состояние ипотечного жилья, но не мешая проживанию собственников.

Прекращение ипотеки подлежит государственной регистрации, так же как и ее возникновение. Ипотечный договор прекращается не только полным исполнением обязательств. Также могут служить основанием для его прекращения правомерное изъятие жилья у залогодержателя и перевод долга, если залогодатель не даст согласие отвечать за нового должника, продажа жилья с публичных торгов.

По общему правилу риск случайной гибели предмета залога возлагается на залогодателя в соответствии со ст. 24 Закона, но договор может установить иное. Может быть предусмотрено обязательное страхование такого имущества. В случае уничтожения или сильного повреждения жилья, повлекших серьезное снижение его стоимости, залогодателю дается 2 месяца на его восстановление. Больший срок может быть установлен в договоре ипотеки. В противном случае он прекращается. В таком случае залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения договора, для чего в нем устанавливается специальный порядок.

На практике ипотечный рынок Беларуси не слишком развит и работает в основном в сегменте льготного кредитования. Но это оставляет большое пространство для его развития.

Также банки поддерживают своих добросовестных клиентов и тех, кто заключает договор страхования жизни и здоровья.

До 2013 года выселение из ипотечной квартиры было невозможно, исправило ситуацию только принятие нового Жилищного Кодекса РБ, позволившего выселять заемщика и членов его семьи в случае систематического неисполнения своих обязательств.