Купля-продажа недвижимости: на что следует обратить внимание

Приобретая недвижимость заключением договора купли - продажи, покупатель справедливо желает застраховать себя от возможных рисков. А предупрежден – значит, вооружен. Можно разделить риски договора-купли продажи на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Покупая квартиру на первичном рынке нужно обратить внимание на договор, который предлагает заключить продавец. Большинство сделок с такими квартирами предполагают участие в долевом строительстве. Законодательство Республики Беларусь не предусматривает отдельного регулирования для сделок долевого строительства, а потому долго время этот рынок оставался достаточно рискованным. Оптимально будет заключать непосредственно договор участия в долевом строительстве. Если, застройщик предлагает иные формы соглашений нужно насторожиться.

На подписание таких договоров со стороны организации – застройщика имеет право ограниченный круг лиц. Покупатель имеет право потребовать предъявить доверенность или протокол собрания акционеров, подтверждающий права представителя.

Надо внимательно сравнивать параметры жилья, указанные в договоре, с реальными. Они могут сильно различаться и не в пользу покупателя. При возможности желательно сверить тип земель и строительства, производимого на них.

Первое на что следует обратить внимание, покупая вторичную квартиру, это указание в договоре стороны - «продавец». А кто это? Правомочен ли он совершать такую сделку с недвижимостью. Продавать квартиру могут собственники или иные управомоченные лица. Если речь идет о собственнике, то надо тщательно отнестись к фиксации паспортных данных в договоре и сверить все личные данные, номер и серию, убедиться в действительности документа паспорт нужно менять своевременно, проверить это можно на последней либо 31 странице документа.

Отдельным пунктом желательно проверять дееспособность гражданина. Для уверенности в этом покупатель может попросить продавца предоставить справки о том, что не состоит в психоневрологическом или наркодиспансерах. Несмотря на странность таких требований, они позволят избежать в будущем признания сделки недействительной.

Если собственник квартиры несовершеннолетний, то на продажу потребуется согласие органов опеки и попечительства. Желательно проверить факт родства, родители должны иметь при себе паспорт, а опекуны или попечители документ, подтверждающий их полномочия.

Желательно проверять правомочия собственника , есть узнать на основании каком основании он имеет право собственника на жилье. Это могут быть гражданско-правовые договоры, решения суда или наследование, но главное, что они подтверждаются свидетельством о государственной регистрации собственности. Проверить его подлинность можно в едином государственном реестре прав на недвижимость.

Эта же проверка позволит убедиться в свободе квартиры от прав третьих лиц. Неприятным сюрпризом для новых собственников могут стать прописанные лица, осужденные к лишению свободы или дети - сироты, бывшие в детском доме в момент совершения сделки.

Если проверка показывает что жилье унаследовано нужно проверить свидетельство о смерти и отнестись к покупке внимательно. В итоге может обнаружиться еще несколько наследников или лицо, признанное умершим возвратится и будет претендовать на свои метры.

Если право собственности на недвижимость возникло по решению суда, надо проверить что дело не находится на рассмотрении в суде более высокой инстанции. В случае отмены решения вышестоящего суда могут возникнуть проблемы.

Потому обязательно вписывать в договор фразу «продавец передает недвижимость свободной от обременения правами третьих лиц» и включать значительную неустойку за нарушение этого пункта соглашения.

Бывают случаи, когда собственник продает недвижимость через посредника. Права представителя должны подтверждаться документально доверенность, агентским договором, договором поручения, или доверительного управления. Надо тщательно проверять подлинность этих документов и правомочия представителя. Среди них должны быть права на подписание акта приемки-передачи, получение денег и сдачу документов. В противном случае необходимо присутствие собственника и заключение сделки без его участия подозрительно.

Если продавец состоят в браке , то на продажу недвижимости потребуется письменное согласие второго супруга. Закон предусматривает основания для продажи квартиры без такого согласия, но в таких случаях могут возникнуть трудности с нотариальным удостоверением договора.

Соблюдение этих минимальных предосторожностей существенно снизит риск приобретения проблем вместе с недвижимостью.