+375333050023, +375293069331 Адвокат на карте

О признании договора (сделки) недействительным

Случай из судебной практики по жилищным делам.

Гражданка А заключила договор купли-продажи своего жилого дома. Со слов гражданки А данный договор договором купли-продажи не являлся, а был заключен лишь с целью прикрытия другой сделки – договора займа, т.к. по договоренности между гражданской А и гражданской В последняя одолжила гражданке А 50 000 долларов США, при этом, договора займа не заключалось, а бал заключен договор купли-продажи жилого дома. По устной договоренности между ними через 2 года гражданка А должна была выкупить свой дом за 70 000 долларов США. Гражданка А со своими несовершеннолетними детьми снялась с регистрационного учета в проданном доме, однако до последнего дня фактически в нем проживала.

В срок гражданка А не смогла выкупить свой дом у гражданки В и гражданка В обратилась в суд с иском о ее выселении. Гражданка А предъявила встречный иска о признании договора купли-продажи недействительным.

В суде первой инстанции гражданка А ссылалась на то, что стоимость дома в договоре купли-продажи была занижена и проданный ею дом стоит значительно дороже, что по ее мнению, указывало на притворность сделки, т.е. договором купли-продажи была прикрыта иная сделка – договор займа. Так же она указывала на то, что договор купли-продажи был заключен в связи с тем, что в момент его заключения она находилась в крайне тяжелом материальном положении и нуждалась в деньгах.

Судом первой инстанции гражданке А было отказано в иске. Суд сослался на то, что стороны в договоре имеют право на свободу его условий и более ничто не указывает на притворность договора купли-продажи дома. Судебной коллегией и председателем вышестоящего суда в удовлетворении жалоб гражданке А было отказано.

Гражданка А обратилась ко мне за оказанием квалифицированной юридической помощи в виде подготовки надзорной жалобы на решение суда и кассационное определение.

Мною была подготовлена надзорная жалоба, в которой я ссылался на то что при заключении договора купли-продажи жилого дома грубейшим образом были нарушены права несовершеннолетних детей гражданки А.

Так, ст.1  Постановления Министерства Образования Республики Беларусь от 22 декабря 2005 г. № 121 «О некоторых вопросах совершения сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства» предусматривает, что управления (отделы) образования местных исполнительных и распорядительных органов по поручению местных исполнительных и распорядительных органов осуществляют подготовку проектов решений местных исполнительных и распорядительных органов о даче согласия (предварительного разрешения) на совершение сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних. При этом, при подготовке проекта решения управления (отделы) образования в каждом конкретном случае:

определяют, отвечает ли сделка правам и законным интересам несовершеннолетнего и последствия ее совершения для несовершеннолетнего; где будет проживать ребенок вследствие отчуждения жилья, на каких правах и условиях; чем будут отличаться условия проживания несовершеннолетнего от настоящих;

анализируют информацию (копии документов со всеми характеристиками жилого помещения) о приобретаемом жилом помещении взамен отчуждаемого;

учитывают другие обстоятельства, относящиеся к совершаемой сделке.

Как следует из данных о снятии с паспортного учета несовершеннолетних детей гражданки А, они были сняты с регистрационного учета именно в день заключения договора купли-продажи спорного домовладения. Более того, она и ее несовершеннолетние дети по настоящее время проживают в спорном домовладении, и оно является их постоянным местом жительства.

В день продажи домовладения ее несовершеннолетние дети были зарегистрированы в ином жилом помещении – однокомнатной квартире. Однако, в данной квартире уже на момент регистрации были зарегистрированы 2 человека, после регистрации несовершеннолетних детей гражданки А и ее в квартире было зарегистрировано уже 5 человек. В связи с этим условия проживания несовершеннолетних детей гражданки А в данной квартире значительно хуже, чем в спорном домовладении, что подтверждалось заключениями органа опеки и попечительства.

В связи с тем, что орган опеки и попечительства не дал своего заключения по данному факту, договор купли-продажи жилого дома является ничтожным, т.к. при его заключении были нарушены права несовершеннолетних детей гражданки А.

В соответствии со ст.168 ГК Республики Беларусь, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Однако если из содержания сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со ст.169 ГК Республики Беларусь, сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч.4 ст.275 ГК Республики Беларусь, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

На основании надзорной жалобы был принесен протест на предмет отмены решения суда первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела договор купли-продажи жилого дома был признан ничтожным, дом был возвращен гражданке А и с нее в пользу гражданки В было взыскано 50 000 долларов США по курсу НБ РБ на день вынесения решения судом.

Информация об адвокате
Адвокат Бажанов Е.В.

Бажанов Евгений Валентинович

Лицензия на осуществление адвокатской деятельности № 02240/965, действительна до 25.04.2018.

Место работы: юридическая консультация №2 Фрунзенского района г.Минска

г. Минск, пр. Пушкина, 62, каб. № 3

Контакты
+375333050023
+375293069331
advokat-lawyer@tut.by