Разрешение споров между гражданами и жилищно-строительными кооперативами (ЖСПК и ТС)

Для приобретения собственного жилья граждане предпочитают вступить в жилищный кооператив и выплачивать его стоимость постепенно, не обременяя бюджет единовременной дорогостоящей покупкой, или многолетними накоплениями. Как и большинство правоотношений, связанных с приобретением недвижимости, отношения членов кооператива и самой организации тщательно урегулированы законом. При разбирательстве споров между гражданами и кооперативами суды руководствуются нормами Конституции, Гражданского и Жилищного Кодексов, Законов «О кооперации в СССР» и «О собственности в Республике Беларусь». И это не исчерпывающий список нормативных актов.

Причины возникновения споров

Возникающие разногласия между собственниками квартир и управляющими компаниями разделяются на следующие группы:

1. неисполнение ЖСПК и ТС обязанностей;
2. отсутствие информации о деятельности ЖСПК и ТС (непрозрачность расходов.);
3. возникновение ущерба из-за неисполнения обязанностей ЖСПК и ТС;
4. завышенные тарифы на коммунальные услуги.

Управляющая компания также вправе предъявить претензии к собственникам квартир. Частая причина — задержка или неполная оплата коммунальных платежей. Такая недобросовестность со стороны жильцов ведет к возникновению долгов у ЖСПК и ТС перед поставщиками коммунальных услуг. Начисленные за это пени и неустойки будут раскиданы по плательщикам равномерно, что нарушает интересы.

Способы разрешения споров с ЖСПК и ТС

Иски по спорам между ЖСК и гражданами определяющие правовое положение объектов недвижимости по общему правилу подаются по его месту расположения. В остальных случаях иск подается по месту жительства ответчика и в исключительных по месту жительства ответчика. При подаче иска ответчик вправе подать встречный иск, исключающий все или часть требований первого. Они будут равноправны. Однако, далеко не все споры подведомственны судам, некоторые разрешаются без его участия. К ним относятся споры о:

1. распределении квартир между членами жилищных кооперативов;
2. размерах взносов за участие в кооперативе или товариществе собственников;
3. улучшении жилищных условий;
4. вступления в кооператив или ТС;
5. использование подвальных и чердачных помещений;
6. благоустройство территории;

Несмотря на эти исключения, спектр споров подведомственных суду достаточно широк. В соответствии со ст. 219 ГК РБ право собственности на жилое помещение в полном объеме переходит к члену ЖСК только после полной выплаты взносов и оформления этого факта в законном порядке, но и до того у пайщиков есть ограниченные права и обязанности. Например, если пайщики, не выплатившие в полном объеме стоимость пая, делают произвести обмен помещениями, ЖСК вправе возражать против таких действий. Если мирно договориться не удастся также придется обратиться в суд.

Базовое право пайщика – пользоваться жилым помещением самостоятельно или со своей семьей. Кроме того, пайщик вправе претендовать на улучшение жилищных условий при освобождении помещения в ЖСК, передавать свой пай любым совершеннолетним членам семьи, проживающим с ним или вовсе прекратить членство.

Разрешение споров через суд

Большинство исков проистекает из нарушения таких прав. Суды общей юрисдикции рассматривают иски о:

1. выселении из помещения лиц, не являющихся собственниками и исключенных из ЖСК;
2. взыскании задолженностей по взносам в ЖСК;
3. выделении доли в собственников в квартире ЖСК;
4. взыскании переплат по взносам в ЖСК;
5. определении порядка пользования помещениями;
6. о признании незаконным отказа в принятии в члены ЖСК лиц, имеющих приоритетное право вступления;
7. определении права на членство и собственности на жилье в ЖСК наследников умершего пайщика.

Член ЖСК может быть выселен только в случае предоставления другого жилья на время проведения капитального ремонта, но только в том случае если без таких мер ремонт невозможен. При этом собственник, прекративший членство в ЖСК, не может быть выселен по этому основанию. Иски о выселении чаще подаются в отношении бывших членов семьи, например, при разводе супругов. Несмотря на то, что сам по себе факт развода - не основание для выселения, такой иск может быть подан отдельно.

Также не выселятся несовершеннолетние наследники умершего пайщика. Они сохранят право пользования помещением до достижения ими 18 летнего возраста, на всем протяжении этого времени обязанности и ответственность за него будут нести законные представители. Если наследники не проживали совместно с наследодателем, суд обязывает ЖСК выплатить материальный эквивалент уже выплаченной доли пайщика. Но для этого необходимо внесение этой части другими наследниками.

Развод или наследование может повлечь необходимость выделения долей в общей квартире. При этом суд учитывает сложившийся порядок пользования помещениями, интересы несовершеннолетних детей. Для выяснения размеров паенакоплений супругов судья учитывает происхождение внесенных средств, например, были ли они внесены за счет продажи добрачного жилья. В этом случае пай будет считаться личным имуществом. Если определить порядок совместного пользования невозможно суд обязывает сторону выплатить второй материальную компенсацию по согласию и при условии стороной освободить жилое помещение.

Иски в отношении выплат случаются при просрочке обязательств пайщика или отказе ЖСК компенсировать переплаты.

Этот перечень нельзя назвать полным, но он описывает распространенные ситуации, возникающие на протяжении правоотношений пайщиков и ЖСК.

Последние дела из судебной практики