+375333050023, +375293069331 Адвокат на карте

Судебные споры по договорам долевого строительства

До недавнего времени договоры долевого строительства не имели отдельного законодательного регулирования, и это вынуждало судей применять нормы гражданского права по аналогии. И на данный момент эти соглашения остаются непоименованными, а их особенности не урегулированы Гражданским Кодексом РБ. Это мешает формированию единой судебной практики по спорам, возникающим из таких договоров. Ситуация изменилась в лучшую сторону в связи с принятием Указа Президента РБ "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь" и сопутствующего ему Постановления Совета Министров №1207 в 2006 году.

На практике положения указа и постановления применяются только в ситуациях неурегулированных самим договором. В остальном, применяется принцип свободы договора, зафиксированный в ст. 391 ГК РБ. Имели место попытки применять к ним правила ст. 396 ГК РБ о публичном договоре, однако, такая практика не получила широкого распространения. Такое положение дел существенно повышает значение качества договора, чем подробнее и продуманнее он будет составлен, тем больше шанс избежать затруднений в судебном разбирательстве.

Иски по делам о спорах по договорам долевого строительства можно разделить на  две категории: содержащие требования о объекте долевого строительства и сопутствующие, например о возмещении морального вреда, неустойки и т. д.

 Первые подаются по месту нахождения объекта недвижимости. Вторые могут быть рассмотрены судами:

  • по месту жительства истца;
  • по месту фактического пребывания истца;
  • по месту нахождения застройщика;
  • по месту заключения или исполнения договора.

Если договор был заключен с представительством или филиалом, то иск может быть подан по месту его расположения. В большинстве случаев такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции.

Эти споры можно выделить следующие группы споров по договорам долевого строительства:

  • споры о признании права собственности на объект;
  • споры по поводу значительного нарушения требований, предъявляемых к качеству объекта;
  • о взыскании неустойки;
  • о расторжении договора;
  • о взыскании убытков и возмещении морального вреда.

Споры о передаче объекта в собственность может вызывать незавершенное в срок строительство, но такой иск удовлетворяется при возможности признать его объектом незавершенного строительства. Повысит шанс на успех иска фактическая передача объекта дольщикам. Иногда недобросовестные застройщики пользуются схемами обманных сделок с подписанием договора предварительной купли продажи, который просто анонсирует заключение будущего договора.

При этом договор долевого строительства состоит в передаче дольщиком инвестору денежных средств, а взамен застройщик обязуется использовать их на строительство определенного объекта, который будет передан инвестору. Очевидно, что правоотношения в этом договоре отличаются по содержанию. В итоге застройщики пытаются уклониться от передачи такого объекта в собственность и возникают споры о признании права собственности на объект строительства.

Споры по поводу значительного нарушения требований, предъявляемых к качеству объекта, возникают при его несоответствии условиям договора, регламентам и иным государственным требованиям. Такие нарушения могут быть неустранимыми или требовать больших затрат средств и времени. В рамках такого иска дольщики имеют право потребовать расторжения иска, устранения недостатков за счет ответчика, компенсации убытков и морального вреда. Такие иски допускается предъявить и после приемки объекта. Срок исковой давности начнет исчисляться со дня выявления недостатков.

Указ Президента установил возможность назначения неустойки обоим сторонам за неисполнение обязательств по договору долевого строительства. Для инвестора она установлена в размере 0.001 % от суммы просроченного платежа за день просрочки до погашения задолженности или расторжения договора. Для застройщика размер также равен 0.001%, но от размера внесенных платежей за каждый день просрочки. Ответственность застройщика может быть увеличена договором или Указом Президента. Пени не начисляются за просрочки вызванные трудностями, связанными с перечислениями банков льготных субсидий, кредитов и других государственных дотаций.

Рассмотреть иск о расторжении договора можно на примере соглашения с субинвестором, который получив деньги от дольщика, должен передать их застройщику. Такие сделки законом не запрещены, но могут быть весьма рискованными, ведь у застройщика не возникло обязательств перед дольщиком до момента получения денег от субинвестра. В конечном итоге стали появляться споры о неполученном жилье, и суды расторгли эти соглашения, а дольщики заключили договоры непосредственно с застройщиком.

Появление Указа Президента и Постановления Совета министров улучшило ситуацию на рынке долевого строительства, но их нельзя считать достаточными для регулирования всех правоотношений в этой сфере, они только в некоторой степени упорядочили долевое строительство жилой недвижимости, и защитили права дольщиков. Строительство коммерческой недвижимости так и осталось за пределами их действия.

Информация об адвокате
Адвокат Бажанов Е.В.

Бажанов Евгений Валентинович

Лицензия на осуществление адвокатской деятельности № 02240/965, действительна до 25.04.2018.

Место работы: юридическая консультация №2 Фрунзенского района г.Минска

г. Минск, пр. Пушкина, 62, каб. № 3

Контакты
+375333050023
+375293069331
advokat-lawyer@tut.by