Особенностью жилищных процессов является их тщательная досудебная подготовка, от которой может в дальнейшем зависеть благоприятный для клиента адвоката исход дела.
Типичные споры
Адвокатом дано более 1500 устных консультаций по жилищным спорам.
Проведено более 750 жилищных дел в судах г. Минск и по Беларуси.
Более 15 лет общей адвокатской практики.
Актуальные виды гражданских дел (нажмите, чтобы развернуть):
Комментирует адвокат Бажанов Евгений Валентинович:
Признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий дает ему особый статус и возможность воспользоваться рядом его преимуществ:
• получить субсидию или кредит на льготных условиях для покупки квартиры, строительства частного дома, долевого строительства;
• получить на работе займ на приобретение жилья;
• построить квартиру в ЖСК по сниженной цене;
• получить земельный участок под ИЖС без участия в аукционе;
• заключить договор социального найма жилья и т.д.
В ст. 35 Жилищного кодекса Республики Беларусь дан перечень оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.
В первую очередь, это отсутствие жилых в собственности или в пользовании, в том населенном пункте, где происходит постановка на учет. Под отсутствием жилья в пользовании понимается, что граждане:
• не занимают жилые посещения государственного фонда по договору найма;
• не имеют права пользоваться жилплощадью в качестве членов семьи собственника, нанимателя или члена организации застройщика;
• не являются участниками льготных программ долевого строительства;
• не имеют в настоящее время определенного места жительства (регистрации).
То есть гражданин, постоянно проживающий в одном населенном пункте, но работающий в организации, находящейся в другом населенном пункте, имеет право по месту работы претендовать на льготы по приобретению или найму им жилья.
Вторым критерием нуждаемости закон признает недостаточное обеспечение жилой площадью. В целом по Республике Беларусь нормой считается 15 кв.м на человека, а в столице — 10 кв.м. Учитывается общая площадь, разделенная на всех членов семьи, проживающих вместе с собственником или нанимателем жилья. Жилая площадь, которая учитывается должна быть расположена в пределах города (села), где гражданин подает заявку о постановке его на учет
Третье условие, при наличие которого гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий — несоответствие жилья, которое он занимает в настоящее время, техническим и санитарным требованиям. Подтверждением этого факта служит официальное решение местных властей. Не подпадают под данный критерий те граждане, кто приобрел помещение или долю в нем уже после признания несоответствия его санитарным нормам. Если только жилье не перешло к ним по наследству.
Могут претендовать на финансовую поддержку государства граждане, проживающие в общежитии или в съемном жилье, за исключением обучающихся или сезонных работников. А также в служебных квартирах Для получения помощи необходимо:
• иметь в общежитии, съемной или служебной квартире постоянную регистрацию;
• фактически там проживать;
• подтвердить этот факт документом.
Рассчитывать на помощь в решение квартирного вопроса могут граждане, проживающие в одной квартире, при наличии хотя бы одного из следующих условий:
• у одного из жильцов заболевание из перечня Министерства Здравоохранения (недержание, туберкулез, шизофрения, деменция и т. д.);
• в квартире проживает несколько собственников, разделивших жилье и получивших доли;
• лица, не являющиеся родственниками живут в неизолированных помещениях;
• родственники живут в однокомнатной квартире (кроме супругов).
Особой категорией, признаваемой нуждающейся в улучшении жилищных условий считаются молодые семьи. Но только в том случае, если они не имеют жилья в собственности и вступили в брак впервые.
Вместе с тем, жилищный кодекс устанавливает ряд ограничений. Например, чтобы попасть на учет в Минске или Минском районе необходимо проживать или работать в столице не менее 10 лет. Не могут встать на учет граждане, уже получившие льготный кредит или субсидию.
Комментирует адвокат Бажанов Евгений Валентинович:
Договор найма жилого помещения регулируется главой 8 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Большая часть владельцев недвижимости заинтересована в заключении такого договора. Это позволяет избежать проблем с уплатой налогов и страхует владельцев квартир и нанимателей от недобросовестности контрагента.
По договору найма жилье предоставляется во временное владение и пользование, которое ограничено проживанием (ст. 49 ЖК РБ). Жилое помещение передается за плату, оговоренную сторонами. Наймодателем выступает собственник — гражданин или организация. Нанимателем может быть только гражданин.
Предметом договора может быть дом, квартира или комната. В общежитиях предметом договора найма может быть часть жилой комнаты. Подвальное или полуподвальное помещение, квартира или комната в доме, ожидающем сноса или капремонта, в качестве предмета аренды выступать не может.
Типовая форма договора утверждена Постановлением Совета Министров РБ в 2013 году. Существенными условиями, без которых договор не действителен, будут:
• предмет (дом, квартира, комната);
• срок (если договор имеет срочный характер);
• размер, порядок и срок внесения платы;
• срок оплаты услуг ЖКХ, если условие об этом включено в договор.
Договор заключается всегда в письменной форме, в трех экземплярах. Один остается у наймодателя (владельца жилья), второй - у нанимателя (временного жильца), а третий передается в местную администрацию для регистрации (ст. 52 ЖК РБ). Регистрируется договор в специальной книге регистраций, форма и порядок ведения которой устанавливается Министерством ЖКХ. Договор, заключенный с несоблюдением формы или не зарегистрированный должным образом — ничтожен, то есть недействителен.
Передача квартиры или дома нанимателю происходит по акту (ст. 53 ЖК РБ). Он составляется в произвольной форме и хранится только у сторон договора. В акте дублируется часть данных из договора : адрес квартиры, количество комнат и т. д. Также в акте указывается состояние жилья в момент передачи, перечень предметов мебели и бытовой техники и т. д.
Договор найма жилого помещения может быть изменен. Общим правилом внесения изменений будет соглашение сторон (ст. 59 ЖК РБ). Но иногда у нанимателя возникает право требовать изменения условий договора:
• Если он создает семью с другим жильцом той же квартиры, имеющим отдельный договор найма. В этом случае они могут потребовать заключить договор о найме
всей квартиры с одним из них.
• Члены семьи нанимателя (только дееспособные) могут требовать признания их нанимателями, вместо первоначального с его письменного согласия или в случае
смерти, безвестного отсутствия и других причин утраты права на жилое помещение.
• Совершеннолетние члены семьи нанимателя могут разделить договор на несколько, если есть возможность выделения каждому из них хотя бы по одной комнате.
Договор найма жилья прекращается по соглашению сторон или может быть расторгнут одной из них. Нанимателю достаточно просто выехать из квартиры или комнаты после исполнения обязанности по оплате времени проживания. Наймодатель же может расторгнуть договор только по одной из причин:
• нарушение нанимателем или его домочадцами существенных условий договора;
• систематическая порча жилого помещения или его разрушение;
• нецелевое использование помещения;
• нарушение жильцами прав соседей.
О предстоящем прекращении договора, нанимателя необходимо предупредить за месяц. В случае отказа нанимателя от прекращения договора, наймодатель расторгает его через суд (ст. 61 ЖК РБ).
Комментирует адвокат Бажанов Евгений Валентинович:
Правом владеть и пользоваться жилыми помещениями закон наделяет:
• собственников;
• нанимателей жилья;
• членов организации застройщиков;
• близких родственников вышеназванных лиц.
К близким родственникам жилищное законодательство относит не только супругов, родителей и детей, но также сестер и братьев, дедушек и бабушек, внуков (п. 1 ст. 1 ЖК РБ). Для вселения в частное или государственное жилье несовершеннолетних детей нет необходимости оформлять какие-либо дополнительные документы, кроме договора найма. Согласия собственника на это не требуется. Для того, чтобы квартирой могли пользоваться супруги и родители нанимателя необходимо получить письменное разрешение частного владельца. Вселение иных близких родственников (братьев, сестер, бабушек, дедушек, внуков) уже требует согласия не только собственника квартиры, но и других членов своей семьи (совершеннолетних).
Для того, чтобы прочие родственники или свойственники получили право вселиться в жилое помещение и пользоваться им, наниматель или собственник заключает с ними особе письменное соглашение — о признании их членами семьи. Согласно ст. 23 Жилищного кодекса Республики Беларусь такое соглашения порождает у родственника право владеть и пользоваться квартирой (домом, комнатой) наравне с другими членами семьи.
Заключение соглашения и его обязательная регистрация в местной администрации — это обязанность собственника или нанимателя, если он желает вселить к себе не одного из близких родственников. Только после этого становится возможной регистрация такого жильца по месту его проживания (постоянной) или пребывания (временной).
Соглашение о признании членами семьи может быть заключено собственником или нанимателем со следующими лицами:
• родственниками;
• свойственниками (родственниками супруга);
• нетрудоспособными иждивенцами.
Соглашение составляется в простой письменной форме, подписывается нанимателем (собственником) и его родственником. А затем регистрируется в местной администрации для придания документу юридической силы.
Расторжение соглашения урегулировано ст. 24 ЖК РБ. По общему правилу для этого требуется взаимное согласие сторон. Для этого составляется еще один письменный документ, на сей раз, выражающий согласие расторгнуть предыдущее соглашение. Он также регистрируется в местном исполнительном органе.
Возможность одностороннего отказа от признания членом семьи должна быть предусмотрена в самом соглашении. В этом случае сторона, желающая соглашение расторгнуть, уведомляет об этом вторую. Срок такого предупреждения закон установил в один месяц. Уведомление должно быть письменным.
По истечении времени предупреждения любая из сторон соглашения представляет в администрацию, зарегистрировавшую соглашение, копию уведомления и подтверждение его отправки. Соглашение о признании члена семьи расторгается на основании представленных документов. С момента расторжения договора, родственник становится бывшим членом семьи.
Комментирует адвокат Бажанов Евгений Валентинович:
Право на жилище гарантируется и защищается Конституцией. Поэтому процедура выселения граждан из квартир детально урегулирована Жилищным кодексом и предусматривает ряд гарантий. В частности, выселение допускается только по тем основаниям, которые закреплены в самом Жилищном кодексе или иных законах.
Главной гарантией является предоставление взамен иного жилого помещения (ст. 84 ЖК РБ). Оно должно находиться в том же городе или сельсовете. Переселение в иную местность возможно только с согласия гражданина. Разумеется, если речь не идет об экстренном его переселении из зоны природной или техногенной катастрофы, зоны военных действий или террористической атаки.
Выселение из жилого помещения следует отличать от признания утратившим право владения и пользования этим помещением. Выселение — это освобождение жилплощади от проживающих на ней граждан, их вещей и домашних питомцев. А если жилец переехал в другое место, но остался в квартире зарегистрирован, то утрата им права пользования жилплощадью выражается в снятии его с регистрационного учета по данному адресу. Признание утраты права возможно исключительно в судебном порядке. Данная категория дел является не такой простой, как кажется на первый взгляд. В суде подлежит доказыванию не только сам факт выбытия гражданина, судом так же оценивается куда выбыл гражданин и в виду чего. В виду указанного, при наличии подобного спора, нелишним будет обращение за юридической помощью, консультацией к адвокату, специализирующемуся на данной категории дел.
Утратить право пользования жильем могут:
• члены семьи собственника, не имеющие доли в жилом помещении, где ранее проживали;
• наниматели социального жилья, служебных квартир, общежитий, специального жилфонда и пр. и члены их семей;
• родственники и бывшие родственники члена организации застройщиков, но не собственника помещения.
Далеко не всегда выселение сопровождается предоставлением равноценного жилья взамен. В ст. 85 ЖК РБ содержится перечень случаев, когда выселенным гражданам жилое помещение не предоставляется Правом требовать такого выселения наделен собственник жилья, а принять решение об этом может только суд. Кого же вправе выселить суд по желанию собственника? Это граждане, которые:
• занявшие чужое жилье самовольно;
• утратили статус опекуна или попечителя и соответственно право пользования жильем подопечного;
• члены семьи нанимателя или собственника более трех раз за год привлеченные к административной
ответственности за порчу жилья, его разрушение или нецелевое использование (но этому обязательно предшествует письменное их уведомление собственником);
• не покидают наемное жилье после расторжения договора найма.
Без предоставления иного жилого помещения выселяются и наниматели служебного жилья — квартир или комнат в общежитиях. Основанием для выселения в данном случае будет прекращение трудовых отношений с собственником жилья. Если бывший работник и члены его семьи отказываются покидать служебное жилье добровольно, то выселение осуществляется через суд. Так же при выселении из общежития необходимо тщательно анализировать правоотношения, возникшие при вселении в жилое помещение, момент их возникновения, основания и т.д.
В административном порядке производится выселение из аварийного или признанного несоответствующим техническим и санитарным нормам жилья. Нанимателям государственных квартир за счет собственника предоставляется другое жилье, аналогичной площади и типовых потребительских качеств. То же правило действует и в том случае, если участок, на котором стоит дом, изымается государством, а само здание сносится.
Собственники помещений, земля под которыми изымается для государственных нужд, а также в случаях приведения жилья в негодность для проживания чрезвычайными обстоятельствами, могут выбрать один из вариантов:
• предоставление им иного жилья той же площади в этом же населенном пункте или сельсовете;
• денежную компенсацию, но без предоставления жилья взамен изъятого.
Комментирует адвокат Бажанов Евгений Валентинович:
Граждане, не имеющие жилья в собственности, могут заключить договор о его найме с государством. Получить в пользование квартиру можно как на возмездной основе (арендное жилье), так и бесплатно (социальное жилье).
Арендное жилье — это квартира, собственником которой является государство. И гражданам оно эту жилплощадь сдает за плату. Но размер арендной платы в этом случае намного меньше, чем при коммерческом найме. Согласно Указу Президента РБ № 512 от 8.11.2011 г. заключить договор о найме арендной квартиры могут все граждане. Но для двух категорий установлен приоритет:
• молодых специалистов-бюджетников, если по месту работы жилья у них нет;
• очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, прежде всего судьям, сотрудникам прокуратуры, ученым, работникам учреждений культуры,
преподавателям высшей школы и т.д.
Все прочие граждане могут претендовать на получение арендного жилья в пользование только в том случае, если от указанных категорий не поступило
ни одного заявления.
Чтобы стать обладателем арендной квартиры необходимо подать заявление в местный или государственный исполнительный орган через службу одного окна. Заявление заполняется по установленному образцу. Для подтверждения личности потребуется паспорт. Срок рассмотрения заявления — один месяц, после чего на почтовый адрес приходит извещение о предоставлении жилья. В силу небольшого пока числа арендных квартир для тех, кто не стоит в очереди на получение жилья, вероятность положительного ответа мала.
Договор найма арендного жилья заключается на 5 лет и может быть в дальнейшем продлен. Продать или сдать по договору поднайма такое жилье невозможно. Плата за пользование квартирой рассчитывается по ставкам, установленным Советом Министров с использованием специальных коэффициентов.
Нанимателем государственного жилья на безвозмездной основе и на неопределенный срок могут стать только те граждане, которые относятся к одной из категорий, упомянутых в Указе Президенте РБ № 563 от 16.12.2013 г.:
• жильцы квартир, ставших непригодными для проживания из-за военных действий, стихийных или техногенных бедствий;
• проживающие в одном помещении с носителями одного из опасных для окружающих заболеваний из специального перечня (например, туберкулеза или деменции);
• дети-сироты или оставшиеся без родительского попечения по достижении ими совершеннолетия;
• одинокие инвалиды 1 и 2 группы, не имеющие заработка;
• многодетные семьи и матери-героини и т. д.
Для того, чтобы обратиться за предоставлением социального жилья по договору найма, необходимо сначала стать в очередь на улучшение жилищных условий. Алгоритм дальнейших действий будет следующим:
• подать заявление в местный исполнительный орган;
• приложить к нему пакет требуемых документов (для каждой категории он будет разным, необходимо уточнить перечень заранее);
• ждать положительного ответа.
Условия пользования социальным жильем не отличаются от таковых для любых других жилых помещений. Наниматель имеет право вселить в него своих детей и супруга. Социальное жилье невозможно приватизировать, обменять или разделить. В случае грубых нарушений условий договора наниматель может быть выселен, в том числе и без предоставления ему жилья взамен. Плата за использование социального жилья не взимается, но у нанимателя есть обязанность оплачивать используемые коммунальные услуги.
Комментирует адвокат Бажанов Евгений Валентинович:
Собственник или наниматель жилья, а также члены его семьи пользуются помещением сообща. Но как быть, если родственники становятся бывшими? Например, после развода? Закон дает возможность решить эту проблему заблаговременно, определив порядок пользования жилым помещением. Сделать это можно двумя способами:
• добровольно;
• по решению суда.
Правила заключения такого соглашения устанавливаются ст. 24 Жилищного кодекса РБ. Составленный в простой письменной форме документ передается в местную администрацию для регистрации. Порядок расторжения также установлен нормами этой статьи. Письменное соглашение сторон о прекращении предыдущего документа регистрируется.
Заключение соглашения о порядке пользования жильем не обязанность, а право граждан. Оно призвано защитить бывших членов семьи от выселения по решению собственника. Документ может быть составлен в любое время и действует до его отмены, или до истечения периода, указанного в самом соглашении. Все это время, лица, названные в нем имеют право пользоваться помещением и несут обязанности наравне с другими членами семьи собственника или нанимателя жилья.
Соглашение о порядке пользования жильем могут составляться как с родственниками,, владеющими долей в жилом помещении, указанном в нем, так и нет. В случае прекращения соглашения по обоюдному согласию или по решению одной из сторон (а ст. 24 ЖК РБ предусматривает и вариант одностороннего расторжения такого соглашения) граждане-несобственники должны покинуть жилье по требованию собственника. Или же они будут выселены через суд. Предоставление им взамен другой жилплощади не предусмотрено.
Владельцы же долей в квартире, даже после того, как становятся бывшими родственниками, имеют право владеть и пользоваться своим имуществом. Если соглашение по каким-либо причинам невозможно, или одна из сторон пожелала его расторгнуть без согласия другой — вопрос о праве пользования квартирой переносится в суд.
Комментирует адвокат Бажанов Евгений Валентинович:
Иск подается в суд там, где находится спорное имущество. При рассмотрении дела учитываются интересы всех собственников. Идеальный вариант — раздел в натуре, когда каждому из них выделяется в пользование изолированное помещение с отдельным входом и хозяйственными помещениями - если это частный дом, либо изолированная жилая комната (комнаты) – если это квартира. Поэтому суд сохраняет за всеми собственниками квартиры право общего пользования такими помещениями, как кухня, санузел, коридор, балкон и подсобные помещения. А жилые изолированные комнаты закрепляются за владельцами долей, как правило, согласно их размеру. К сожалению, точное их соблюдение также невозможно, как и выдел долей в натуре.
Однокомнатную квартиру невозможно разделить в натуре в принципе.
Вместе с разделением квартиры, разделяются и лицевые счета собственников для уплаты коммунальных платежей. Их размер рассчитывается, исходя из фактической площади занимаемого помещения, а не размера доли. При этом, владелец большей площади, чем соответствующая размеру его собственности, может требовать от сособственников компенсировать часть расходов за ее содержание.
Комментирует адвокат Бажанов Евгений Валентинович:
При разводе перед супругами встает очень важный вопрос — раздел имущества. И если с движимыми вещами этот процесс происходит просто и быстро, то с разделом недвижимости могут возникнуть проблемы. Здесь важно помнить, что имущество супругов может принадлежать как каждому из них по отдельности, так и обоим вместе. Личное имущество не делится, а общее — подлежит разделу.
Не считается совместным имуществом супружеской пары и не делится между ними при разводе жилье:
• которым каждый из них владел до вступления в брак;
• полученное одним из супругов в наследство или в дар;
• определенное как личное имущество условиями брачного договора.
При определенных условиях, принадлежащее только одному из супругов жилье может быть признано общим. Для этого из семейного бюджета или из личных средств второго супруга должны быть произведены улучшения такого недвижимого имущества. Например, произведен капитальный ремонт. Или реконструкция с перепланировкой. Если в результате таких вложений недвижимость выросла в цене — она может через суд быть признана совместной собственностью.
Согласно ст. 24 КоБС РБ доли супругов в общем имуществе равны, если иное не установлено брачным договором. Следовательно, делится квартира на две равные доли (½) или так, как записано в брачном договоре. Но и в отсутствие брачного контракта суд может изменить соотношение долей, учитывая интересы детей или поведение одного из супругов, расходующего общие средства в ущерб семье.
Делится между супругами и квартира, приобретенная в кредит (ипотеку). С согласия банка-кредитора каждый из них продолжит погашать кредит за свою часть жилья.
При выделе долей в общем жилом помещении наилучшим вариантом будет разделение его на два равных изолированных помещения, где каждый из собственников имеет свой вход, кухню, санузел и прочие подсобные помещения. Однако, планировка современных квартир в большинстве случаев вделать это не позволяет. Раздел квартиры в этом случае возможен следующими способами:
1. Продажа и раздел полученной за нее суммы. Однако, далеко не всегда на это согласны сами супруги.
2. Выделение каждому из них в собственность по изолированной комнате (или нескольких комнат) с оставлением в долевой собственности нежилых помещений:
кухня, санузел, кладовая и т. д. Коммунальные услуги оплачиваются по раздельным лицевым счетам.
3. Передача квартиры полностью одному из супругов с выплатой из принадлежащих ему средств компенсации второму. Таким способом, как и продаже можно
разделить даже однокомнатную квартиру.
Выдел доли в виде компенсации допустим только с согласия второго супруга. Использование другого имущества не допускается, компенсировать долю в квартире можно только денежными средствами. Для определения размера компенсации суд вправе назначить проведение оценки.
Комментирует адвокат Бажанов Евгений Валентинович:
Управление общим имуществом в многоквартирном доме может осуществляться нескольким способами (ст. 170 ЖК РБ). Один из них — товариществом собственников (ТС) или организаций застройщиков (ЖСПК). Это значит, что владельцы квартир получают доступ к управлению общей собственностью и могут сами заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг, использовать общие помещения в интересах всех жильцов и т. д. На деле же растет число споров собственников квартир с ЖСПК и ТС.
Все возникающие разногласия между собственниками квартир и управляющими компаниями можно разделить на несколько больших групп:
• неисполнение ЖСПК и ТС своих обязанностей;
• отсутствие информации о деятельности ЖСПК и ТС (непрозрачность расходов.);
• возникновение ущерба вследствие неисполнения своих обязанностей ЖСПК и ТС;
• завышенные тарифы на коммунальные услуги.
В свою очередь и управляющая компания может предъявить свои претензии к собственникам квартир. Наиболее частая их причина — задержка или неполная оплата коммунальных платежей. Такая недобросовестность со стороны жильцов ведет к возникновению долгов у ЖСПК и ТС перед поставщиками коммунальных услуг. Начисленные за это пени и неустойки будут раскиданы по всем плательщикам равномерно, что нарушает их интересы.
Управляющие компании в таких формах, как ЖСПК и ТС — это объединения самих владельцев квартир. И большую часть возникающих спорных вопросов можно решить на общем собрании участников. Так, без обращения в суд разрешаются споры о:
• распределении квартир между членами жилищных кооперативов;
• размерах взносов за участие в кооперативе или товариществе собственников;
• улучшении жилищных условий;
• вступления в кооператив или ТС;
• использование подвальных и чердачных помещений;
• благоустройство территории и т. д.
Общее собрание собственников может также ставить вопросы об изменении способа управления имуществом дома, выборе иной управляющей компании, перевыборах руководства, обязанности предоставлять подробные отчеты о расходовании средств.
Если такие способы воздействия на руководство ЖСПК или ТС не действуют, то владельцы квартир могут обратиться в суд. То же право имеет и управляющая компания, если жильцы не исполняют свои обязанности по внесению взносов или коммунальных платежей.
В качестве доказательства своей правоты обе стороны могут использовать заключенный между ними договор на оказание услуг по обслуживанию дома. Он заключается согласно правилам ст. 176 ЖК РБ. Срок действия такого документа от 1 до 5 лет.
Судебная практика по жилищным делам
Вопрос жилищному адвокату
Чтобы задать вопрос жилищному адвокату в Минске Бажанову Евгению Валентиновичу, пожалуйста, используйте форму обратной связи в разделе "Контакты" либо напишите электронное письмо на email. Обратите внимание, что консультация по некоторым юридическим вопросам требует очного ознакомления с материалами дела.
"
Остались хорошие впечатления от работы с этим человеком.
Хорошо подготовлен профессионально + человек с чувством юмора... "
"
Хороший подход и грамотная консультация.
Благодарю за помощь в области гражданского права. "
"
Спасибо вам Евгений.... Выручили) от Таранова Олега "
